Onderzoek 01
Marktverkenning
Een snelle scan van vraag, aanbod en prijsniveau in een gemeente of wijk. Voor wie wil weten of een piste de moeite is om verder uit te werken.
Doorlooptijd: een tot twee weken.
Marktstudies & haalbaarheid
Weten wat een site aankan, vóór u erin stapt
Een marktstudie is geen formaliteit voor de kredietcommissie. Ze beantwoordt de enige vraag die telt: is er vraag naar wat u hier wil bouwen, tegen welke prijs, en op welke termijn? En als het antwoord nee is, dan zegt de studie dat ook.
Cijfers zijn pas nuttig als iemand ze durft te vertalen naar een beslissing.
Onderzoek 02
Volwaardige marktstudie
Doelgroep, programma, typologie, prijszetting en absorptiesnelheid, afgezet tegen het concurrerende aanbod dat de komende jaren op de markt komt.
Doorlooptijd: vier tot acht weken.
Onderzoek 03
Haalbaarheidsonderzoek
Markt, ruimtelijke vergunbaarheid en financiële haalbaarheid in één analyse. Met scenario's, gevoeligheidsanalyse en de knikpunten waar het project kantelt.
Doorlooptijd: zes tot tien weken.
Onderzoek 04
Woonbehoeftestudie
Voor besturen: hoeveel woningen, van welk type, voor welke huishoudens, en waar. De onderbouwing onder een woonbeleidsplan of een RUP.
Doorlooptijd: zes tot twaalf weken.
Ook mogelijk: een second opinion op een studie die al op tafel ligt. Vaak volstaat een halve dag om te zien of de aannames houden.
Methode
Data uit de bank, en data van de baan
Statistieken vertellen wat er verkocht is, niet waarom het bleef staan. Daarom combineer ik registerdata met terreinwerk: gesprekken met lokale makelaars, notarissen, diensten ruimte en wonen, en een eigen telling van wat er effectief te koop of te huur staat.
Bronnen
- Statbel, kadastergegevens en bouwvergunningsstatistiek
- Notarisbarometer en transactiedata
- Vlaamse woningmarktdata en demografische projecties
- Lokale plandocumenten: RUP's, verordeningen, vergunningsregister
- Eigen veldwerk en gesprekken met marktspelers
Wat u krijgt
- Een rapport dat een bankier, een raad en een koper alle drie begrijpen
- Scenario's met hun gevolgen, geen één cijfer met valse precisie
- De aannames expliciet, zodat u ze zelf kunt betwisten
- Een presentatie aan uw team, comité of college
- Het rekenmodel, zodat u het later zelf kunt bijstellen
Denken en doen
Een studie die eindigt bij het rapport is halfwerk
Te veel onderzoek belandt in een lade omdat niemand de vertaalslag maakt naar wie wat doet, wanneer. Daarom loopt een studie bij mij altijd door in de uitvoering: de vergunningsstrategie, de aanbesteding, het gesprek met het bestuur. Wie het rekenwerk gemaakt heeft, kent ook de knikpunten wanneer het project onderweg verandert.
Een site of een dossier dat u wil laten doorrekenen?
Stuur de locatie en uw eerste idee door. Ik laat weten welk type onderzoek past, wat het kost en hoe lang het duurt.